SPはマイクロアパートを終わらせて貧しい人々のための家を作りたい – 2023-01-20 – 日常生活

サンパウロ市は 10 年近くにわたり、基本計画を通じて、交通機関や雇用へのアクセスが可能な地域で、人口の最も貧しい層のために住宅を建設することを不動産部門に奨励してきました。 しかし、市場は、高所得者層や融資を受けることができる人々が要求するこれらの場所に家を建てるための抜け穴を見つけました。

一連の中断の後、計画の見直しプロセスが再開された今、リカルド・ヌネス市長 (MDB) の経営陣は、彼が市議会に提出する提案は、起業家がそのアイデアに効果的に貢献し始めるように、起業家の利益を調整するものであると述べています。都市のより構造化された部分を低所得者にもアクセスできるようにします。

市役所が見直しと戦っている混乱の 1 つは、35 平方メートル未満のアパートの急増であり、多くの開発への挿入は、建設業者に追加費用なしで駐車スペースを追加することを正当化するだけでした。

Insper の Arq.Futuro de Cities Laboratory による調査によると、これらの microapês で年間に認可されたユニットの数は、2013 年から 2021 年の間に都市構造と変革の軸で 1,150 から 11,461 に増加しました (ほぼ 900% の増加)。バスレーン、地下鉄、鉄道駅への脇道。

「サンパウロには住宅用の小さなスタジオの泡があると私たちは信じています」と研究者のアドリアーノ・ボルヘス・コスタは言いました.

2014 年に承認されたマスタープランの目標からの逸脱に寄与した別の要因がありました。それは、低所得世帯を引き付けるのではなく、マイクロエイプを投資家にとって魅力的にした短期賃貸アプリケーションの人気です。

これは、SMUL 自身の評価 (Secretaria Municipal de Urbanismo e License) によると、計画は都市の最も構造化された軸を構築するために市場を引き付けたものの、これらのプロパティの占有は、予想される人口密度と社会的多様性をもたらさなかったことを意味します。 .

都市計画で何がうまくいかなかったのかを理解することは、いわゆる赤字補助金を理解することを意味します。これは、地方自治体が土地に建てることができる表面制限を超える建物に対して追加料金を請求する規則です。

課徴金は、大規模なプロジェクトが設置された場所に必要な追加の公共インフラを地方自治体に補償するために存在しますが、一部の地域の占有率を高めたい場合、市はお金を放棄します.

地下鉄とバス路線の軸での公共交通機関の利用を促進するために、サンパウロのマスタープランでは、各アパートの最初の駐車スペースは総建築面積の計算に含まれないと規定しています。 つまり、各アパートメントには、追加の補償を必要とせずに 1 つの空室を得る権利があります。

免除を利用するために、市場は比較的大きなユニットを他の非常に小さなユニットと混合し始め、マイクロアパートメントのスペースをより大きなアパートメントに再割り当てしました。その潜在的な買い手は、複数の車を持つ高所得の家族に属しています.

現在、市役所からの新しい提案によると、35平方メートル未満のアパートは、建築面積の一部として数えることができないスペースの権利を失います.

また、高額な補助金がある場合、35平米から70平米まではこの料金から20%割引となり、それ以下の広さの場合は割引が適用されません。 現在、20% 割引は 50 平方メートルまでのユニットに適用されます。

この提案はまた、住宅単位ごとの免除の終了を規定しています。 代わりに、建築面積 70 平方メートルごとに計り知れないほどの駐車スペースが 1 つ解放されますが、この措置は、主要道路がすでに渋滞している都市での自動車の使用を思いとどまらせる効果がないことについて、都市計画者の間で議論を巻き起こしています。

不動産市場では、反対方向からの批判が来ています。 Secovi-SP (サンパウロの建設会社の組合) の会長である Ely Wertheim 氏は、2 つの駐車スペースを備えた最大 120 平方メートルのアパートに対する需要があるため、この状況を考慮して検討する必要があると述べています。

「これらのアパートの建設が最貧層に不利益をもたらすことに私は同意しません。2つの部屋があるアパートは、それが特権階級のためのものであるという意味ではありません」とウェルトハイムは述べた。

低所得者層への供給拡大ルール、厳しい結果に

当初の目的を超えたマスタープランの措置の中で、連帯クォータは最も象徴的なものの1つです。 この規則では、面積の 10% を手頃な価格の住宅に割り当てるために、大規模な開発 (20,000 平方フィート以上の建築) が必要です。 その見返りとして、この 10% は損失を出している証券取引所の計算にはカウントされなくなります。

Insperの調査によると、パリとニューヨークで採用されたモデルに触発された連帯クォータは、2014年から2020年の間に最大3つの最低賃金を稼いでいる家族に住宅を提供できませんでした.

必要な収入証明をだまし取るという古典的なルールの回避方法に加えて、起業家は単純に大きな建物をいくつかの開発に分割したり、ユニットに対応する金額を寄付して低所得者向けの住宅不足を補ったりすることができます。 Fundurb (都市開発基金) のため。

分析期間中、最低賃金が 3 ~ 6 の社会住宅を建設するためにこの規則を使用した開発は 7 つだけでした。 この特典を利用した別の 26 人は、基金に合計約 5,400 万レアルの寄付を選択しました。

Insper の教授であり、Cebrap (ブラジルの分析計画センター) の研究者である Bianca Tavolari 氏は、「市場は、必ずしも不正を犯すことなく、融資を受けることができる家族のために家を建てるためだけにルールを使用しました」と述べています。

同じくInsperのコスタは、草案は、特に連帯クォータの改訂に関して、臆病であると言います. 「市当局はハチの巣に触れないことを選択した」と彼は指摘した。

市の都市計画・免許局はメモの中で、「サンパウロのマスタープランのこの中間レビューの指示は、低所得世帯向けの市の社会的賃貸住宅の生産を増やすためのインセンティブを優先することである」と述べています。

この目的のために、最低賃金の 3 倍までの所得を持つ家族のためのユニットの一部が、連帯割り当てを遵守しなければならない企業にライセンスを付与する条件として導入されたことを強調した。

実際、市役所からの提案は、企業単位の半分がこの所得層の連帯割当に該当するという義務を課しています。

Insper の Tavolari 氏は、この規則は、割り当ての適用に関心のある企業の数をさらに減らすことによって、予想とは逆の効果をもたらす可能性があると述べています。 「この変化は、すでに社会住宅ユニットをほとんど生産していない市場が、何も生産しないという結果になる可能性があります」と彼は言います。

これに対し、SMUL は、社会からの改善と貢献を得るために、プロジェクトの設計は 2 月 17 日まで公開協議中であると述べました。 事務局はまた、テキストには住宅地のための他のインセンティブ提案が含まれていることを示しています。

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