13.75% の Selic (経済の基本金利) では、確定利付証券への投資がより魅力的になります。 しかし、不動産市場では逆の効果が発生する可能性があります。
Rosenbaum Advogados のマネージング パートナーである Léo Rosenbaum は、次のように述べています。
「以前は約 7% の融資金利を請求していた銀行は、現在約 10% の融資率を請求しており、これにより物件のコストが大幅に上昇しています。」
さらに、現在の経済状況の他の側面により、信用の獲得が困難になっています。 ファイナンシャル プランナーのルチアーノ ワイチェンバーグ氏は、「銀行は、デフォルト、財政リスク、政情不安のタイミングについて、ブラジルだけでなく世界中でより慎重になっています」と述べています。
一方、すでに不動産を所有している人は、常に高い金利をテナントに転嫁できるとは限りません。
「支払いオプションは限られているため、金利が高いからといって必ずしも家賃を上げることができるとは限りません。投資したお金を銀行に預けておくと、非常に高いリターンが得られます」とワイチェンバーグは言います。
この収益性は、債券投資のより高い流動性によって補完されます。これは、経済が不確実な中で魅力的な要因となる可能性があります。 「不動産は確かなセキュリティですが、口座にお金があれば、いつでも現金化できます」とローゼンバウムは言います。
オークションは時価以下で買えるチャンス
今はタイミングが重要です。 Wajchenberg 氏は、緊急にお金が必要な家主から購入するか、オークションの機会を利用して、その分野の専門家からのアドバイスを受けて購入することを勧めています。
ただし、そのような代替手段は、収益性を急いでいる人には適していない可能性があります。「操作は複雑であり、事前の慎重な法的分析が必要です。」
Insper の金融学教授である Ricardo Humberto Rocha も、専門の弁護士の支援を推奨しています。 彼は、オークションの法的リスクは他の種類の投資よりも大きいと主張しています。
「比較的安く支払ったケースはいくつかあるが、所有権を主張する個人の方が多いことが判明した。債務者はオークションを無効にするために訴訟を起こすこともできるし、債務者が望んでいないので訴訟を起こさなければならない」施設を出る」とロックは言います。
教授は、賃貸時にうまくいくことが多い特定の特性プロファイルがあると指摘しています。 「最大BRL 500,000またはBRL 100万を持っていて、賃貸収入を生み出したいと考えている人々にとって、1つまたは2つのベッドルームの物件を購入する絶好の機会は、常に優先地下鉄またはバス路線が迅速に到着する交通ハブにあります。」
市場価格を下回る価格の土地への投資は、弁護士でありビジネスマンでもあるファビオ・アレムの選択肢です。 彼は家族や友人と投資を始め、機会を利用するために投資家のグループを形成しました。
「通常、私たちはよりストレスの多い状況で、オークションや売却が必要な人から土地を購入します。私たちは購入し、プロジェクトを開発し、建設し、商業用および住宅用のターンキー物件に関心のある人に販売します」と弁護士は説明します.
彼は、最大の予防策の 1 つは、プロジェクトを開発するための真剣な企業を探し、誰が投資するかを評価することだと言います。 「ここであなたが犯す大きなリスクは、仕事が完了しないということです。したがって、最も重要なことは、よく勉強し、誰と交渉し、誰と投資しているのかを知ることです。」
不動産投資ファンドは長期的な選択肢
FII（不動産投資ファンド）も投資の選択肢です。 「これは間接的な買収の一形態です。割り当てを取得することで、買い手は不動産によって生み出された収入を享受できます」と、不動産部門と資本市場で働く弁護士のフェルナンダ・アマラルは言います。
専門家は、このタイプの投資には、投資家のニーズに合わせて、所得に対する所得税の免除の可能性、専門的な財産管理、ファンドのクォータの分割販売の可能性などの利点があると指摘しています。
フェルナンダ氏はまた、FII が複数の物件を所有している場合、空室のリスクが低くなると指摘しています。 「テナントが退去した場合、所有者は所有者にコンドミニアム料金、占有料、税金などの費用を請求するという点で、所有者が占有する不動産とは異なります。」
こうしたメリットがあるにもかかわらず、ファイナンシャル プランナーのルチアーノ ワイチェンバーグ氏は、金利が高い現在の状況は、不動産ファンドへの短期投資ではなく、長期的な思考につながると分析しています。
2012年から2020年の間に構築されたIfix（不動産投資ファンド指数）を考えると、専門家は、短期的にはFIIへの投資と賃貸物件の購入にほとんど違いはないと指摘しています。
コンソーシアムに価値があるのはいつですか？
コンソーシアムと資金調達のコスト、および購入者の好みを比較する必要があります。
「コンソーシアムは一般的に、熟考に頼っていたり、高額のエントリーオファーを支払わなければならないため、物件の取得を急いでいない人に適しています」とWajchenberg氏は言います。
一方、融資は通常、信用調査後にリリースされます。 「しかし、それは最速の方法であり、より官僚的で費用がかかり、資産価値の20％の最低頭金が必要です。」
支払いに関連する条件と手数料もさまざまであり、専門家の助けを借りて、各オプションの長所と短所、およびそれぞれの好みと個人的な目標への適合性を計算することをお勧めします.