ヨーロッパは不動産市場の急激な回復に向けて準備を進めています

ブルームバーグ — ロンドンとフランクフルトの注目度の高い不動産をめぐる熱狂は、ヨーロッパの不動産投資家が業界でこれまでで最も急激な好転に直面する可能性があることから、今後の問題を垣間見せています。

シティ オブ ロンドンのオフィス ビルの借り換えプロジェクトから、ドイツの金融の中心地であるコメルツ銀行タワーの売却まで、 投資家は資金不足を埋める方法を探している 一方、ローン市場は急速に上昇する金利に苦しんでいます。

現実は、ヨーロッパの債権者が年末の評価を提示する今後数週間で始まります。 評価額が大幅に下落すると、ローン契約に抜け穴が生じ、強制売却や資金注入などの緊急の資金調達手段が発動される可能性があります。

未公開株投資会社アポロ・グローバル・マネジメントのパートナー、スカルドン・ベイカー氏は「欧州は10年にわたるイージーマネーの大きな崩壊を経験している。 「ストレスと不安定さのレベルは標準を超えています。」

ベイズの調査によると、融資、債券、およびその他の債務の合計は約 2 兆 1,000 億ドルで、これはイタリアの経済規模にほぼ匹敵します。 ブルームバーグ.

この金額の約 20% は、今年期限が到来する資産に相当し、 差し迫った危機は、世界的な金融危機後に住宅ローンのリスクを抑制するために設計された規制の最初の実際のテストを示しています. これらのルールにより、修正がより急で急激になる可能性があります。

フランスの保険会社アクサの投資運用部門で実物資産事業の責任者を務めるジョン・オドリスコル氏は、「再評価はこれまでよりも急速に進むだろう」と述べた。 「潮が引くと、人々は露出し始めます。」

新しい規制により、欧州の貸し手は質の低い融資に対してより積極的になることを奨励します。 彼らはまた、10年以上前の住宅危機の時よりも良い状態にあり、問題が悪化するのを許す傾向が少ないかもしれません. これは借り手の負担になります。

2008 年の金融危機の余波で、ほとんどの銀行は、巨額の損失をもたらす可能性があるため、不良債権を引き受けることに消極的でした。 新しい不良債権規則の下では、債権者は、累積ではなく予想される損失に備える必要があります。 これは、資産価値が回復するのを待つ可能性が低いことを意味します。

「第1四半期の年末のバリュエーションは非常に重要になるだろう」と、年間30億ドル以上の不動産ローンを調達したオルタナティブ投資ファンドマネージャーであるチェーン・キャピタルのマネジングパートナー兼不動産投資担当ディレクターであるラビ・スティックニー氏は語った。 過去。

これまでのところ、コアデット(通常は銀行が保有するローン)が殺到するほど格付けは低下していませんが、これはすぐに変わる可能性があります。 CBREグループが評価する英国の商業用不動産は、昨年13percent減少しました。 下落は下半期に加速し、12 月だけでも 3% 下落. ゴールドマン・サックスのアナリストは、全体の下落率が 20% を超える可能性があると予測しました。

そうすれば、銀行は価格がさらに下落する前に行動し、借り手に困難な代替手段を強いることで信用損失のリスクを冒すことができます。 借金を返済する必要がある人にとっては、事態はさらに複雑になります。 貸し手は、貸したい物件の価値を下げます。 これは、より低い評価が資金調達のギャップを拡大する可能性があることを意味します。

フェデレーテッド・エルメスの資産ベース貸出責任者、ビンセント・ノーベル氏は、市場が底入れする兆候が現れるまで「銀行の意欲は低下しており、今後も低下し続けるだろう」と述べた。 新しい規制は、銀行が不良債権に対処することを奨励しています。

スウェーデンはこれまで危機の震源地となっており、住宅価格はピーク時から 20% 下落すると予想されています。 国内の上場不動産会社は、過去 12 か月でその価値の 30% を失い、中央銀行とスウェーデンの金融監督庁は、商業用不動産の負債のリスクについて繰り返し警告しています。

プロパティ値の低下は、「ドミノ効果」を引き起こす可能性があります。より多くの担保の需要が絶望的な売却を余儀なくされる可能性があるため、FSAディレクターの上級顧問であるアンダース・クビストは述べた.

世界的な金融危機後に最も大きな打撃を受けたイタリアやスペインなど、安定した地域がいくつかありますが、英国の市場は低迷しており、 ドイツが次に来るという兆候があります。

明るい面としては、苦労している不動産投資家が利用できる選択肢が増えています。 クローズドエンド信託などの事業体は、過去 10 年間で着実に成長してきました。 ベイズの調査によると、昨年上半期、保険会社と他の代替金融機関を合わせた英国の新規住宅ローンのシェアは、国内最大手の銀行よりも高かった。

今後 18 か月間で、投資家は、よりリスクの高い不動産投資を行う、いわゆるオポチュニスティック ファンドに記録的な額を注ぎ込むだろう、とカントール フィッツジェラルド、エグゼクティブ ディレクターのハワード ラトニックは先週ダボスで開催された世界経済フォーラムで述べた。 その傾向は、商業用不動産市場の回復を加速するのに役立つだろうと彼は言った.

これらの新しいツールは、銀行が何年もの間不良債権を抱えていた過去よりも混乱を短くする可能性があります. ダンスケ銀行(ストックホルム)のクレジットアナリスト、ルイス・ランデマン氏は、借り手が防御策を講じるのに十分な余裕があり、再スケジュールは比較的順調に進むと予想している。

Savills の商業調査責任者である Mat Oakley は、次のように述べています。

詳しくは Bloomberg.com をご覧ください

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