マイクロ アパートメント: 所有者は年配で、投資目的で購入し、若者は立地のために賃貸します。

QuintoAndarが所有者とテナントを対象に実施した調査によると、ブラジルの主要都市での傾向である「マイクロアパートメント」は、高齢者が収入を補うために投資のために購入し、場所と独立性を理由に若者が賃貸しています。

同社は、サンパウロの 250 人を超える家主と 175 人のテナント (30 m² 未満の不動産のすべての居住者) にインタビューし、いくつかの都市でデータベース QuintoAndar と Imovelweb と Wimóveis (Navent グループの買収により取得) を使用して調査を実施しました。されます。

インタビューを受けたオーナーの約 60% は 50 歳以上であり、調査によると、マイクロ アパートメントは 90% 以上にとって二次的な収入源です。 主な目標は投資であり、67% が主な違いとして公共交通機関への近さを挙げ、半数以上 (56%) が魅力的な購入価格を主な要因として挙げています。

さらに、住宅所有者の 3 人に 2 人は複数のアパートを所有しており、そのほとんどがさらに住宅を所有する予定です。

テナントの 4 人に 3 人 (75%) が 20 歳から 39 歳で、80% が一人暮らしです。 彼らにとって、マイクロ アパートメントの主な違いは場所 (76%) であり、そのような家に住む主な理由は独立性 (47%) と職場への近さ (44%) です。

コンドミニアムについては、30㎡までの物件を選ぶ際には、集合洗濯室(32%)とフィットネスルーム(27%)が決め手となるようです(マイクロアパートメントでは、限られたスペースをマンションの共用部で補い、ジム、ランドリー、スイミング プール、コワーキング スペース、シネマ ルーム、「屋上」などのエリアがあります)。

市場、コーヒー ショップ、アイスクリーム パーラー、薬局など、1 階に店舗やサービスがある複合用途の建物もあります。 調査対象者のうち、66% が自分の選択に満足または非常に満足していると答えました (33% が最高のスコアを与え、別の 33% が 1 から 5 のスケールで 4 のスコアを与えました)。

アドバタイズ後に続行

QuintoAndar によると、マイクロ アパートメントを探している人々のプロファイルは、他のタイプの住宅に対する需要のプロファイルとは対照的です。これらの住宅の居住者は、ほとんどが独身で若く、一人暮らしをしているためです。

収益性と流動性

研究データはまた、マイクロ アパートメントがすべての類型の中で最も収益性が高いことを示しています (月あたり 0.54% または年あたり 6.68%)。 たとえば、表面積が 30 m² を超える 1 ベッドルームの住宅では、1 か月あたり 0.47% (6.04%) の潜在的な投資収益率があります。

2 ベッドルームの物件は月あたり 0.46% (年率 5.66%) の収益があり、3 ベッドルームの物件は月あたり 0.40% (わずか 4.91%) の収益があります。 最大 30 m² のアパートのもう 1 つの良い点は、流動性 (交渉のスピード) です、と QuintoAndar 氏は言います。

ダイレクトトレジャリーとの比較

他のタイプの不動産に比べて収益性が高いにもかかわらず、マイクロ アパートメントの投資収益率は、インフレに連動する国債 (IPCA+) よりも低く、B3 にリストされている大部分の不動産投資信託 (FII) よりもはるかに低くなっています。

インフレ連動型の長期国債 (IPCA+ 2045) は現在、累積された総合消費者物価指数 (IPCA) に加えてクーポン (所定の利率) を支払っており、これは年率約 6.50% です。 不動産は長期的に価値が上昇し、価格はインフレに追随する傾向があるため、賃貸利回りの比較はこのクーポンに関連して行う必要があります。

FIIとの比較

FII の場合、個人として受け取った家賃 (年次所得税申告書で連邦歳入庁に申告する必要があります) とは異なり、受け取った収入は所得税 (IR) から免除されます。 その結果、受け取った賃料は投資家の年間課税所得の一部になります (そして投資家はより多くの税金を支払うことになります)。

アドバタイズ後に続行

たとえば、HGLG11、XPLG11(両方ともロジスティクス)、HGRU11(都市家賃)など、現在最大のIfix「ブリック」FII(B3の不動産ファンド指数)は、現在の価格。

XPLG11 は、過去 3 か月間、月あたり 0.68% から 0.75% の間 (年間 8.47% から 9.38% の間) を支払いました。 HGLG11 の配当利回り (DY) は 0.66% から 1.34% で、HGRU11 は 0.65% から 1.64% です。 比較のために、「ブリック」ファンドのみが選択されました。これは、「ペーパー」ファンドも毎月のインフレを支払うためです (その結果、より高いリターンが得られ、分析にバイアスがかかる可能性があります)。

家賃

QuintoAndar 氏によると、賃貸人の観点から見ると、価格はマイクロ アパートメントを探している人にとって主な魅力の 1 つであるという。

QuintoAndar のデータに基づくと、調査対象の 8 都市 (ベロオリゾンテ、ブラジリア、クリチバ、フォルタレザ、ポルトアレグレ、リオデジャネイロ、サルバドール、サンパウロ) でのマイクロアパートメントの平均賃貸料は、650 ドルから 1,923 ドルの範囲です。 、Imovelweb、Wimóveis。 より大きな 1 ベッドルーム アパートメントの価格は、R$1,249 ~ R$3,064 です。

家主とテナントの間の調査は、2022 年 10 月 18 日から 25 日までサンパウロで、QuintoAndar の顧客のみに適用されるオンライン アンケートを通じて実施されました。 価格調査では、昨年 4 月から 9 月の間にサイトに掲載された広告を分析しました。

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