「彼らは支払いを望んでいません」と FII LVBI11 の Americanas の不動産リース担当マネージャーは述べています。

不動産ファンドの VBI Logístico (LVBI11) は、バイーア州の Americanas に部分的にリースされている物流倉庫の所有者であり、会社とのリースに関する最悪のシナリオ、つまり債務不履行にすでに取り組んでいます。

VBI Actual Estateの創設者であるRodrigo Abbud氏は、 2023年の投資先主催者 インフォマネー。 このイベントでは、年間を通じて財務と投資に影響を与える重要なトピックを取り上げます。 ここをクリックして購読してください。

「彼らは家賃を払いたくないので、テナントとしてアメリカーナを持っている人にとっては、少し難しくなります」とマネージャーは認めます. ですから、この時点で自分をからかわないでください。 私たちの意思決定は、最悪のシナリオがあったかのようでした」と、リース料の支払いの流れが途絶えたことに言及して、Abbud 氏は言います。

Americanas は先週、同社のバランスシートに 200 億レアルの穴が開いていることを報告しました。 この発見を考慮して、リオデジャネイロ司法省は同社に司法回復を申請するために 30 日間の猶予を与えました。

現在、同社はバイーア州アラトゥにある LVBI11 の物流倉庫の約 100,000 平方フィートの約 60% を占めています。 小売業者との契約は、ファンドの収益の 7% に相当します。

債務不履行の可能性に直面したアブド氏は、VBI Logístico は、損失を軽減する方法として、資産を取り戻すことをすでに計画していると言います。

「最も手っ取り早いのは、物件の返還を求め、再びスペースを借りることです」と彼は強調します。 「それは、 逆さまに [elevar o atual valor da locação] テナントを変更するとき」と彼は説明します。

アドバタイズ後に続行

マネージャーは、不動産ファンドはビジネスリスクではなく不動産に投資することを思い出させます。 Aratu のスペースは、アメリカーナ向けに作られたものではなく、この地域の既存の需要を満たすために作られたものであると彼は付け加えます。これは、テナントを置き換える良い機会であることを示しています。

を過ぎて (LVBI11)テナント名を公開しているファンドを含め、少なくとも 6 つのファンドが Americanas との関係を維持しています。

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レンガか紙か: 2023 年にどの FII を選択するか?

Abbudに加えて、不動産ファンドに関するパネル 2023年の投資先 Riza Asset Administration の CEO である Daniel Lemos 氏を推薦しました。 両方のマネージャーは、年間 13.75% の Selic レートから始まる 2023 年の最高の FII を計算するという課題を抱えていました。

金利が高いほど、債券の収益性が高くなり、最終的には不動産ファンドを含む変動所得の投資家を引き付けます。 したがって、来年の FII の課題です。

Abbud 氏によると、この問題について 1 つの答えを出すのは非常に困難です。 「すべては戦略の一部です。 投資の芸術とは、決断を下し、今何が起こっているかを理解する際に、冷静さと静けさを持っていることです」と彼は説明しました.

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しかし、彼は、約 2 年前の金利はまだ 2% だったと指摘しています。 「今日私たちが目にしている増加は長続きしないでしょう。それは経済にとって持続不可能です。 市場のサイクルを覚えましょう。 CDI(Selicに付随する)に殺到があり、すべての不動産ファンドのリストが引き下げられました」とAbbud氏は強調します。

彼によると、株式市場には、不動産に直接投資する優れたブリック ファンドがあり、年率約 9% という優れた配当を支払っています。

「このファンドは元の価格(見積もり)に戻ります。 しかし、そのためには約 20% 増加する必要があります。」 Abbud の観点からすると、それは 3 ~ 4 年で実現するはずです。 この期間のこの 20% の上昇は、約 6.5% の追加のリターンをもたらす可能性があると彼は予測しています。

「配当に資産評価を加えた結果は、年率 12.5% になります。 くしゃみをするのではなく、免税もあることを覚えておいてください」と VBI の代表者は付け加えます。

Lemos は Abbud に同意しますが、FII を選択するときは注意することをお勧めします。 「『ブリック ボトムス』と『ブリック ボトムス』があります」と彼は冗談を言います。

差別化を図るには、経営者の基本、細部に立ち返る必要があります。 「とりわけ、どの資産、セクター、テナントが契約プロファイルの背後にあるかを分析する必要があります」.

さらに、レモス氏は、投資家は自分のプロフィールが何であるか、そしてポートフォリオのどの部分を配当の受け取りと株式価値の上昇に充てたいかを理解する必要があると指摘しています。

「見通しとしては、Selic は長期間にわたり年率 13.75% に留まるでしょう。 確定利付証券に投資する「ペーパー」ファンドか実店舗型ファンドのどちらかを選ばなければならないとしたら、「ペーパー」ファンドを選ぶだろう、と彼は説明する。

「紙の資金は、収入のこの部分(配当金の分配)にもっと結びついており、セリックがより長く高値を維持するにつれて、私たちがこの収入をサーフィンする可能性が大きくなります」と彼は予測しています.

パネルディスカッションの中で、Abbud は不動産ファンドへの投資に対する弁護も強化しました。不動産ファンドは常に優れた資産クラスであり、継続的な収入を提供し、多くの場合「変動収入への入り口」であると彼は言います。

「通常は理解しやすく、振り返ってみると非常に興味深い結果が得られます」と彼は回想します。 「2009 年または 2010 年に開始されたファンドは、CDI を容易に上回るリターンをもたらしました」とマネージャーは付け加え、ボラティリティがあっても、不動産ファンドにはそれだけの価値があると指摘します。

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FII配当免除の終了?

のゲストは 2023年の投資先 FII の配当免除が短期的に終了する可能性を実質的に排除します。これは、この商品の利点​​の 1 つです。

「配当税についてのこの議論は、前の内閣によってすでに策定されています」とレモス氏は回想します。 「しかし、慎重に検討する必要がある非常に複雑な手段があります。 今後 6 か月以内に提案があった場合、それは混乱を招き、通過する可能性ははるかに低くなります」と彼は分析します。

彼によると、FII の配当への課税には、Fiagros、LCI、CRI、CRA などの他の金融商品についても同じ慣行が必要であり、理論的にはイニシアチブを実行不可能にするでしょう。

「これは、市場に不必要なボラティリティを生み出す、まとまりのない混乱した議論です」と彼は回想します。 「しかし、私たちはブラジルにいるので、何でも期待できます」と彼は締めくくります。

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